Koronavirus a trh s nemovitostmi

Rád bych s vámi sdílel svůj názor na stávající situaci na trhu s realitami. Vzhledem k tomu, že se věnuji prodeji realit především v Praze, zaměřím se na tuto oblast.

Do února se realitní trh potýkal s nedostatkem nemovitostí a s jejich rostoucí cenou. Dle poradenské firmy Deloitte činila na konci roku 2019 průměrná nabídková cena nových bytů 112 500 Kč/m², což oproti předchozím dvěma měsícům představuje nárůst o 1,8 % a v meziročním srovnání nárůst o 6 %.

V poslední době, kdy se ceny nemovitostí neustále šplhaly nahoru a došlo k omezení poskytování hypoték (s ohledem na doporučení ČNB), docházelo k růstu počtu majitelů nových nemovitostí, kteří jsou ze zahraničí. Ve výsledku až 25 % majitelů nových nemovitostí byli cizinci.  

Nízké úrokové sazby vedly řadu investorů k tomu, že se rozhodli pořídit investiční nemovitost, a to navzdory nízkým ročním výnosům. Investoři očekávali další zhodnocení svého majetku díky dlouhodobému růstu cen realit. Navíc s ohledem na skutečnost, že Praha patří k turisticky mimořádně oblíbeným destinacím, velké množství pořizovaných bytů sloužilo jako investiční byty pro Airbnb nebo Booking pronájem.

S aktuální situací došlo k tomu, že trh s těmito krátkodobými pronájmy prakticky ze dne na den skončil a cca 11 000 až 13 000 (převážně malometrážních) bytů se tak najednou uvolnilo. Majitelé, kteří financovali tyto nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru, musí v tuto chvíli rychle začít řešit nastalou krizi a v podstatě mají dvě možné řešení.

• První možnost je, že si nemovitost podrží a budou se ji snažit pronajmout za výrazně nižší cenu, než ji doposud pronajímali, přičemž zkrátí délku pronájmu na 6-12 měsíců a budou vyčkávat, co se bude dále dít. Někteří již tyto byty začali nabízet i jako kanceláře pro lidi, kteří pracují v režimu home office a potřebují v klidu pracovat či potřebují byt využít jako prostor pro dočasnou karanténu. V tyto dny tedy není výjimkou sehnat pronájem bytu 1+kk na I. P. Pavlova za 8 000 Kč / měsíc. Navíc dokonce bez kauce a bez provize, kterou někteří makléři zájemcům účtovali.

U nájmů je tedy poměrně jasné, že s ohledem na velké množství bytů dojde ke snížení nájemného. Predikovat, k jak velkému snížení cen dojde, není v tuto chvíli jednoduché.  Osobně odhaduji, že může dojít ke snížení cen o 10 – 20 % s ohledem na další vývoj situace a na konkrétní lokalitu, ve které se byt nachází.

• Druhá možnost, s ohledem na chybějící finanční prostředky majitelů na splácení bytů, je, že tyto volné byty nabídnou k prodeji. Majitelé mají většinou hypotéky na vysoké částky, a tak si nebudou moci dovolit delší dobu držet byty prázdné. Dá se tedy očekávat, že se na trh s realitami dostane větší množství bytů především o velikosti 1+kk, 2+kk.

Co se týče cen realit, domnívám se, že klíčová otázka bude, jak dlouho bude stávající stav trvat.

• Pokud bude trvat pár měsíců, pravděpodobně zůstanou ceny na srovnatelné úrovni s ohledem na nedostatek bytů v Praze. Na trhu se pravděpodobně objeví konkrétní byty za nižší cenu, které budou majitelé z finančních důvodů nuceni zobchodovat.
• Pokud bude aktuální situace trvat déle a ekonomika spadne do recese, nepochybně dojde ke korekci realitního trhu. Je těžké predikovat, o jak velký pokles půjde. Klíčová bude lokalita, kde se daná nemovitost nachází. Půjde-li o nemovitost na dobrém místě, cena může stagnovat, či pokles bude mírný na rozdíl od nemovitostí, které jsou v méně atraktivních lokalitách či mají právní či technickou vadu. Katastrofické scénáře hovoří o poklesu až o 15 %. Osobně si myslím, že pokles nebude tak výrazný a poté, co dojde ke zpětnému nastartování ekonomiky, se ceny budou vracet k původní úrovni. Především bude záležet na ochotě kupujících se zadlužovat, přičemž klesající úrokové sazby pravděpodobně nebudou tím hlavním stimulem pro případnou koupi.

Mé doporučení pro prodávající:

Pokud jste v situaci, kdy nyní potřebujete prodat nemovitost, počítejte s tím, že budete muset poskytnout slevu. Výši této slevy odhaduji na cca 5 % z reálné tržní ceny. Zároveň počítejte s delší dobou prodeje. Ta je způsobena jednak tím, že lidé odsouvají nákup nemovitostí a také skutečností, že hypoteční banky omezily či dokonce dočasně pozastavily poskytování hypoték. Ideálně by tedy zájemce měl mít finance v hotovosti.

Pokud zvažujete prodat nemovitost a můžete její prodej posunout, učiňte tak a vyčkejte, až se stávající situace vrátí k normálnímu stavu.

Jak úspěšně prodat nemovitost v dnešní době?

S ohledem na zpomalení realitního trhu nabývá na důležitosti, jak bude nemovitost připravena na prodej a odprezentována. To znamená nutnost využití moderních prodejních a marketingových prostředků, jako například home staging, profesionální fotografie, videoprohlídka, 2D/3D půdorys, 3D scan nemovitosti či vytvoření vlastní webové stránky nemovitosti. Realitní kanceláře či realitní makléři, kteří jdou takzvaně s dobou, samozřejmě tyto postupy s úspěchem používají a vědí, že takto připravenou nemovitost je možné prodat rychleji a až o 5 – 10 % dráž než srovnatelnou nemovitost bez přípravy. Ve výsledku tedy mohou mít majitelé nemovitosti prodej „zdarma“ s full servisem, včetně na míru zhotovených kupních smluv, úschovy peněz u advokáta, banky či notáře a zajištění hypotéky pro kupujícího.

Rovněž je třeba použít moderní způsoby inzerce nemovitostí a rozhodně nebude stačit vyvěsit inzerát na inzertní servery, které jsou zdarma tak, jak to činí ti, kteří prodávají „bez realitky“. Je potřeba využít jak online, tak i offline způsobů inzerce s ohledem na konkrétní nemovitost.

Pro úspěšný prodej je klíčové mít korektně stanovenou reálnou tržní cenu, a nikoliv vycházet z nabídkových cen srovnatelných nemovitostí, které jsou v inzerátech.

V těchto aspektech, tj. přípravě nemovitosti, korektním stanovení reálné kupní ceny, cílené inzerci a kvalitních službách (včetně právního servisu) vidím klíčový přínos kvalitního realitního makléře oproti tomu, kdo si svou nemovitost prodává sám.

Pokud řešíte v této době prodej své nemovitosti, můžete se na mě kdykoliv obrátit a rád vám s jejím prodejem pomohu.

Bližší informace o způsobu mé práce a o mě naleznete na www.milansamal.cz

Ing. Milan Šámal

Profesionální realitní makléř

Tel: 602 100 722

Email: samal@milansamal.cz

Autor

Ing. Milan Šámal

Jsem realitní poradce zaměřující se na obchod s nemovitostmi v Praze a ve Středních Čechách.

Jsem přesvědčen, že klíč k úspěchu je založen na dvou klíčových faktorech a to na vzájemné důvěře mezi klientem a makléřem a profesionálních službách.Za stěžejní považuji, aby daný obchod byl zrealizován bezpečně, za maximální možnou prodejní cenu, klient se po celou dobu prodeje cítil komfortně a nabízené služby byly pro klienta přidanou hodnotu. 

Při své práci kladu důraz na transparentní přístup a kvalitní služby. Rozhodl jsem se být nezávislým makléřem, což mi umožňuje, že jsem schopen pružně reagovat na požadavky klientů a nabízet jim široké spektrum služeb. 

Vždy hájím zájmy prodávajícího. Z tohoto důvodu jednoznačně preferuji exkluzivní spolupráci se svými klienty.