Zákon o realitním zprostředkování č. 39/2020 S
Zákon o realitním zprostředkování č. 39/2020 S
Dne 3.3. 2020 vstoupil v účinnost dlouho očekávaný Zákon o realitním zprostředkování, cílem kterého je regulace realitních zprostředkovatelů a nastavení jasných pravidel v oblasti zprostředkování prodeje nemovitostí.
Je s podivem, že se tak děje po více než 30 letech od sametové revoluce, ale díky za tento zákon, byť k němu mám spoustu výhrad a připomínek.
Rád bych vás seznámil s hlavními novinkami, které zákon přináší a se změnami, které jsou s tím spojené.
Klíčové změny:
Změna živnosti z volné na vázanou.
Je až s podivem, že dle původního stavu bylo možné, aby se realitním makléřem stal kdokoliv a bez jakéhokoliv příslušného vzdělání pouze na základě vystavení příslušného živnostenského listu a zaplacení poplatku 1 000 Kč. Bohužel toto je, dle mého názoru, jeden z hlavních důvodů, proč je obecně pověst realitních makléřů velmi špatná a spoustu lidí si po neblahých zkušenostech s některou z realitních kanceláří či makléřem raději chce prodat svoji nemovitost sám. Aktuálně je samoprodejců kolem 50 %. Z celkového počtu a má rostoucí trend.
Nový zákon definuje podmínky pro vydání živnostenského oprávnění „Realitní zprostředkování“. Jedná se především o podmínku bezúhonnosti (u právnických osob se jedná o majitele a fyzická osoba, která je v pozici statutárního orgánu) a dále zákon definuje požadavky na kvalifikaci, přičemž žadatel musí splňovat jeden z níže uvedených požadavků:
- a) vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
- b) vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a zákona 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu,
- c) vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo
- d) profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání dle zákona č. 179/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů).
Zjednodušeně to tedy znamená, že každý, kdo absolvoval požadovanou vysokou školu, aniž by měl jakoukoli praxi může získat vázanou živnost, což mi přijde zvláštní zvýhodňování někoho, kdo nemá s realitami žádnou předchozí zkušenost.
Rovněž ani 3letá praxe není zárukou toho, že dotyčný makléř splňuje po praktické stránce požadavky na profesionálního makléře.
Osobně si myslím, že všichni realitní makléři by měli absolvovat zkoušku a nikoliv pouze ti, kteří nesplňují podmínky na vzdělání či praxi. Zprostředkovatelé hypoték, či finanční poradci také museli dělat zkoušky všichni, pokud chtěli dále pokračovat ve své práci. Prostě by to bylo by to fér a transparentní vůči zúčastněným stranám.
Pojištění
Nově je realitní zprostředkovatel povinen být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn na částku nejméně 1 750 000,- Kč na jednu pojistnou událost. Pro souběh více pojistných události v jednom kalendářním roce musí být realitní zprostředkovatel pojištěn nejméně na částku 3 500 000,- Kč a smlouvu musí doložit na Ministerstvo pro místní rozvoj.
Makléři, kteří pracují pod realitní kanceláří mohou být pojištění na poloviční částku. Spoluúčast nesmí překročit 1 % z plnění nebo 5 000 Kč.
Osobně jsem zvědav, jak se k případnému plnění budou stavět pojišťovny s ohledem na doložení příslušných podkladů, pokud makléř klientovi poskytne nesprávnou radu. Bude to i v případě, nesprávně stanovené ceny? Jak se toto bude prokazovat?
Smlouva o realitním zprostředkování
Nově musí být smlouvy uzavřeny písemně a definuje nezbytné záležitosti, které musí obsahovat:
- označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání,
- výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty,
- výši provize, nebo způsob jejího určení.
Zákon rovněž definuje informační povinnost vůči zájemci o nemovitosti v podobě doložení výpisu listu vlastnictví a je povinen sdělit informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.
Otázkou je, jak se bude např. postupovat v případě technických vad, které makléř při běžné prohlídce neobjeví a není o nich informován od původního majitele a následně je zjistí nový majitel.
Úschova finančních prostředků
Zákon definuje, že realitní zprostředkovatel není v rámci zprostředkovávané záležitosti oprávněn nabízet úschovu finančních prostředků na svém účtu či účtu realitní kanceláře. Toto však může být realizováno při splnění několika podmínek definovaných v zákoně; mimo jiné, pokud zájemce o tuto úschovu výslovně písemným způsobem požádá a posílá peníze na samostatný účet.
Nadále tedy bude možnost složení peněz do advokátní, notářské či bankovní úschovy.
Osobně považuji za nejlepší využívat advokátní úschovu u prověřeného advokáta především s ohledem na flexibilitu, nízké ceny a rychlost výplaty.
Jak vidím zákon já:
Jsem rád za tento zákon i když k němu mám řadu připomínek. Vnímám ho jako základní platformu, která by do budoucna měla sloužit pro jeho případnou novelizaci. Je dobré myslet na to, že tento zákon nově:
- Pročistí realitní trh, i když ne v takovém množství, o kterém se v médiích diskutuje. V reálu dojde ke snížení počtu makléřů o ty, kteří tuto činnost dělají na vedlejší poměr či pouze příležitostně. V médiích se již objevila zpráva, že kvůli snížení počtu makléřů dojde ke zdražení služeb makléřů, což si nemyslím s ohledem na vysoce konkurenční prostředí, které v této branži panuje.
- Neupravuje rezervační smlouvu, která je velmi důležitým smluvním dokumentem při prodeji nemovitosti.
- Zavádí netransparentní způsob získání vázané živnosti v případě praxe, zkoušky by měly být povinné pro všechny makléře za účelem zvýšení kvality poskytovaných služeb a reputace makléřů a realitních kanceláří.
- Umožňuje úschovy u realitních kanceláří – pokud má dojít ke zvýšení kreditu realitních kanceláří, zákon by neměl umožňovat úschovu peněz u realitní kanceláře.
Věřím, že nový Zákon o realitním zprostředkování alespoň částečně pomůže zvýšit kredit této branže a přispěje k vyšší transparentnosti v realitní branži. V zahraničí patří realitní makléř mezi velmi vážené profese s ohledem na skutečnost, že zprostředkovává prodej nemovitostí v hodnotě několika milionů či desítek milionů korun.
Faktem je, že slušní makléři naprostou většinu věcí, které jsou v zákoně, již dělají, či splňují a pro ně se tedy téměř nic nemění. Ať se jedná o písemnou formu smluv, pojištění, výplatu provize po realizaci obchodu, či fakt, že provizi platí pouze jedna smluvní strana. Prodáváte-li tedy nemovitost, pečlivě vybírejte pro spolupráci slušného realitního makléře s praxí a zkušenostmi.
Autor
Jsem realitní poradce zaměřující se na obchod s nemovitostmi v Praze a ve Středních Čechách.
Jsem přesvědčen, že klíč k úspěchu je založen na dvou klíčových faktorech a to na vzájemné důvěře mezi klientem a makléřem a profesionálních službách.Za stěžejní považuji, aby daný obchod byl zrealizován bezpečně, za maximální možnou prodejní cenu, klient se po celou dobu prodeje cítil komfortně a nabízené služby byly pro klienta přidanou hodnotu.
Při své práci kladu důraz na transparentní přístup a kvalitní služby. Rozhodl jsem se být nezávislým makléřem, což mi umožňuje, že jsem schopen pružně reagovat na požadavky klientů a nabízet jim široké spektrum služeb.
Vždy hájím zájmy prodávajícího. Z tohoto důvodu jednoznačně preferuji exkluzivní spolupráci se svými klienty.